日前，在松江區某小區業主多次反對下，開發商仍將小區會所出賣給第三方開辦幼兒園。對此，開發商給出的理由有兩個🧕🏿，一是該會所產權證上登記的產權所有人為開發商，二是幼兒園屬於公益機構，也為小區居民提供服務。會所這一事物最早產生於17世紀的歐洲上流社會💂♀️，其主要的功能是供人民縱論國家社會大事、聚會親朋及休閑娛樂。西風東漸🏌️，時至今日，商業小區的會所仍然保留了聚會親朋🙇🏻、休閑娛樂的功能👩🏼🎓。
筆者以為，開發商的說辭值得商榷。第一，建成後的會所就其性質而言應屬小區公共配套設施🤎，應交付建築物的所有人共同使用。第二，會所所占的土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權為該小區業主享有。開發商不再享有該小區的土地使用權，因此也不能享有該土地上建築物的所有權和支配權🤴🏿，而應由土地使用權人共有🧘🏼。第三，關於會所產權的歸屬問題，如有證據證明會所的成本實際列入了商品房建造成本🪤，構成商品房對外銷售價格的組成部分，則歸業主所有；反之，基於誰投資🪽、誰所有、誰受益的原則👩💻，會所產權歸開發商所有。在公共配套設施發生的費用已經計入商品房成本的基礎上，開發商再行銷售的行為有違誠實信用原則。
在本次事件中，如完全按照開發商的主張處理🦑，則在會所整體出讓給第三方開辦幼兒園後，已經分攤了會所建造費用和會所建造面積的小區居民仍然對於會所既無所有權又無使用權，這是明顯違背民法上自願公平🧑🏻🍼、等價有償的基本原則的。而即使業主的孩子入托幼兒園🛍，也不是作為業主孩子的身份💙，只是以社會上的一般孩子的身份🌓，畢竟該幼兒園是面向社會招生的🏊🏻♀️。因此😥，即使產權歸屬開發商🤹，在分攤了會所等區內設施建造成本和面積的情況下🤸，在開發商出賣這些設施且獲得利益時應給予業主以一定補償。
而認為產權應歸屬開發商所有的觀點的主要依據是上海市於2012年發布的《關於加強商品住房項目附屬會所交易和使用管理的通知》。該通知的第2條明確規定了會所所有權的歸屬：“會所所有權的歸屬🤴🏽，應當由房地產開發企業與購房人在商品房預（出）售合同中約定明確。合同未約定或者約定不明確的，會所所有權為房地產開發企業所有🫴🏽。”我們知道🦶🏽，商品房銷售合同在性質上屬於格式合同🈷️，是開發商預先擬好，後由開發商與業主共同簽署的。這份合同裏一般不會包含針對小區內會所產權歸屬的專項規定👨👩👧👧🎽，而如果買房人不主動提出就會所的歸屬另做約定的，開發商基本不會主動向買房人告知🌠、說明此事的。如此一來，事實上🥗，對於會所的產權歸屬都會屬於上述通知第2條所規定的“合同未約定的產權歸開發商所有”的情況✅，這正中開發商的下懷。可見，該通知第2條應作如下修改🤵🏽♀️：會所所有權的歸屬，應當由房地產開發企業與購房人在商品房預（出）售合同中約定明確👨🏿⚕️，約定產權歸屬房地產開發企業的➖，應確保業主的合法權益不受損失。合同未約定或者約定不明確的，會所所有權為小區業主所有🕺。
